Hauskredit / Baufinanzierung

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Beim Erwerb einer Immobilie entstehen zusätzliche Nebenkosten, die bei der Darlehenshöhe berücksichtigt werden müssen:

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € können ca. 34.750 € an Erwerbsnebenkosten zusätzlich anfallen. Der Hauskredit muss daher so gewählt sein, dass es zu keinem Zeitpunkt zu einer Unterfinanzierung kommt.

[ 10.710 € ]

[ 3.217,17 € ]

[ 1.331,50 € ]

[ 19.500,00 € ]

Unterschiedliche Finanzierungen bergen unterschiedliche Risiken. Wir zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Finanzierungsformen.

Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Finanzierungsart. Sie bietet Zinssicherheit und langfristig planbare Ratenhöhe.
Zum Beginn der Finanzierung können verschiedene Rahmenbedingungen vom Kunden definiert werden: 

• Die Tilgung (= der Prozentsatz, der jährlich vom Darlehen abgezahlt wird)
• Die Zinsbindungsfrist (= Anzahl der Jahre, in denen der vereinbarte Zins gilt)

Beide Werte haben einen direkten Einfluss auf den Zinssatz, den die unterschiedlichen Banken anbieten. Aus diesem Zinssatz und der gewählten Tilgung berechnet sich dann die sogenannte Annuität (= die jährliche zu zahlende Rate)

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen sind beim variablen Darlehen die Zinsen nicht konstant. Hier werden alle 3 Monate die Zinsen an den aktuellen Marktzins angepasst. Grundlage dafür ist der 3-Monats EURIBOR (Euro InterBank Offered Rate - der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander das Geld leihen). 

Sofern fallende Bauzinsen erwartet werden, so kann diese Form des Darlehens mittelfristig günstiger als ein Annuitätendarlehen sein. Da sich die Zinsentwicklung über viele Jahre aber nur schwer voraussagen lässt, ist diese Darlehensform immer mit dem Risiko der steigenden Zinsen verbunden.

Ein flexibles Darlehen kann sinnvoll sein, kurzzeitige Kapitalengpässe zu überbrücken: Zum Beispiel als Zwischenfinanzierung, wenn Sie ein Haus verkaufen und ein neues Haus kaufen möchten. Häufig ist hier vom "neuen" Haus schon der Kaufpreis komplett fällig, bevor das "alte" Haus verkauft ist.
Die Kündigungsmöglichkeit für ein flexibles Darlehen ist wesentlich kürzer als beim Annuitätendarlehen: Mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kann das Darlehen gekündigt werden, ohne dass dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. 

Zusätzlich bietet das flexible Darlehen noch die Möglichkeit, zum Ablauf der aktuellen Zinsperiode in ein Annuitätendarlehen umgewandelt zu werden. So können niedrige Zinsen dann langfristig festgeschrieben werden.

Das CAP-Darlehen unterscheidet sich nur geringfügig vom variablen Darlehen: Um das Risiko eines sehr hohen Zinssatzes abzufedern, wird statt eines frei veränderlichen Zins ein möglicher Zinskorridor festgelegt. 
Steigen oder fallen die Marktzinsen über/unter eine bestimmte Höhe, so werden anstatt der Marktzinsen der jeweils vereinbarte Minimal- bzw. Maximalzins zur Berechnung der Monatsraten hinzugezogen.
Diese Art des variablen Darlehens reduziert das Risiko steigender Zinsen erheblich, jedoch werden zusätzlich zum Darlehen noch Zinssicherungskosten (CAP-Gebühr) berechnet. (Seit 2018 vom BGH als unzulässig erklärt. Mittlerweile werden diese Kosten als interner Zinsaufschlag mit eingerechnet.) 
Das CAP-Darlehen ist meist günstiger als das Annuitätendarlehen, aber geringfügig teurer als das variable Darlehen ohne Zinsbegrenzung. Dafür wird das hohe Zinssteigerungsrisiko erheblich gedämpft.

Das Zinszahlungsdarlehen, manchmal aus Tilgungsaussetzungsdarlehen genannt, ist eine Darlehensform, bei der das Darlehen während der Laufzeit nicht zurückgezahlt wird. An den Darlehensgeber werden monatlich ausschließlich die vereinbarten Zinsen überwiesen.
 
Am Ende der Darlehenslaufzeit wird der gesamte Darlehensbetrag fällig. Damit der Gesamtbetrag gezahlt werden kann, wird hier in den in der Regel ein Tilgungsersatzmittel vereinbart: Dies können u. A. Fondssparpläne, Bausparverträge oder auch Lebensversicherungen sein.
Diese Darlehensform bietet sich vor allem für Vermieter einer nicht-selbst bewohnten Immobilie an, da hier die Zinsraten - je nach Steuersituation - steuerlich absetzbar sind. 

Wie das variable Darlehen bietet sich das Zinszahlungsdarlehen auch als Zwischenfinanzierung mit geringerer monatlichen Belastung zur Überbrückung zwischen Kauf und Verkauf einer eigenen Immobilie an. 
Allerdings: Der Zinssatz ist meist höher als beim Annuitätendarlehen.

Damit eine Gesellschaft entscheiden kann, ob ein Hauskredit für das eigene Zuhause genehmigt wird, benötigt sie eine Reihe von Unterlagen. Diese Unterlagen dienen zum einen der Legitimation, als auch z.B. zum Nachweis von Eigenkapital. Welche Unterlagen die Bank genau braucht ist von Fall zu Fall und von Bank zu Bank unterschiedlich. Einige Dokumente werden aber fast immer benötigt: